【投资】投资商住楼先厘清成本

    投资商住楼先厘清成本

商住楼的利弊和局限性决定了投资者要自行做出取舍。在计算成本时，根据自身的情况、目标用途会有所区分，这都影响着投资者实际的收益回报。

精装效型、交通便利、loft户型、火爆销售中、商住两用不限购……楼市调控至今，商住楼都是一派火热的态势。在纷至沓来的广告短信、销售电话之中，商住楼的投资价值到底有多高呢？实际上，不管是投资还是自用，是个人过渡还是企业、商业的使用，都要先厘清各项成本。

认准优势特点

应该说，商住楼的存在一方面是政策调控下催生的产物，一方面也是侧重于“低总价”、“超便利”等特点的取舍。因而，想要选择商住楼，就要认准它的相关特点及优势，有的放矢。

首先，商住楼应位于成熟商圈或潜力商圈，交通便捷且周边配套成熟完善，这样才能做到“易租售”。其次是户型，通常设计为标间或套一、套二，这样基本能保证“低总价”，契合大多数资金条件有限的投资者，也可用于过渡型自住。最后是自注租住及办公的多功能性，能注册公司也就适合新成立的小企业、“soho”一族。

另外，酒店式公寓的价格一般较具诱惑力，据统计，在周边环境、交通、配套等各方面条件相当的前提下，40年产权商务公寓售价普遍比周边70年产权住宅售价低15%～20%。由此可见，面对铺天盖地的商住楼，我们第一步就是要找出符合上述优势特点、有一定目的性、侧重性的项目。如果在产权年限短、入住及贷款成本都较高的前提下仍选择了没有明显优势的楼盘，无疑是盲目的。

厘清各项成本

在实际的销售过程中，商住楼存在着过渡型自注小企业办公、投资及出租等购买者。在使用方面，也有一般的个人租客、企业租户及其他一些商业用途(如桌游店)。然而不管是哪一种，对商住楼的较高使用成本都要有所计算。

以一个普通三口之家为例粗略计算，在商住房生活平均每月10吨水、300度电(含厨房炊事用)。每月费用为：水(10吨×6.8元/吨)+电(300度×1元/度)+物业(100平方米×3.50元/平方米·月)=718元，而在同等面积普通商品房中约为水(10吨×4元/吨)+电(240度×0.49元/度)+天然气(20立方米×2.05元/立方米)+物业(100平方米×1.8元/平方米·月)=378.6元，相差将近一半。

其次，投资交易成本也是不容忽视的。与普通商品房不同，无论多少年后出手，×5.6%的营业税和×3%的契税都必须缴纳，而且还要缴纳×20%的个人所得税。比如，一套购买时100万元的商住楼，出手时200万元，业主要缴纳约30万元的税费实际收益在70万元左右。如果是以公司名义购买，税费将更重，但若交易的这套为普通商品房(满五年、90平方米以下，业主名下唯一住房)则只需在购买时缴纳1万元的契税。

按需选择目标

显然，商住楼的利弊和局限性决定了投资者要自行做出取舍。在计算成本时，根据自身的情况、目标用途会有所区分，比如不需要厨房炊事等生活支出的，在日常成本上就会有所减少。这也明确了商住楼的租售都要找准目标。

　　另外，商住楼一半自住一半商用的模式特点、转让时的较高费用都决定了投资的周期和目标客户群。在实际的选择过程中，地段优势、商圈分布、总价和租金水平也全是购房者需要考察的要素。在较长的一段投资周期内，空置率、维护成本、可能出现的纠纷都会影响实际的收益。因而投资者在计算回报的时候，也不能忘记不同情况下的各项成本，不然，往往会到头来发现收益率远低于预期，得不偿失。

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