【投资】出海地产商 股民喊你回国看看股价！

    出海地产商 股民喊你回国看看股价！

这段时间国内地产股大跌，当然有国内房地产市场低迷，库存上升的原因。但还有一个重要的原因近几年掀起国内地产公司投资海外的热潮，而现在有不少或被套牢，或深陷海外市场的泥淖。

仅2014年上半年房企在海外投资的成交总额达120亿美元。不过，中国地产商出海开发的项目一个很大特点是其瞄准的是海外置业的中国人，这本身听起来就有些“悬”。而且，海外房地产市场真的可以容纳中国地产商动辄数亿美元的投资吗？

下面，九哥就带你来看，那些也许在海外不太好过的房地产商。

1、蓝鼎征战韩国：济州神话历史公园项目被叫停

原本要在6月24日举行开工仪式的济州神话历史公园项目，在开工前就被按下暂停键。在该项目计划举行开工仪式的前一周，新当选的济州道知事元喜龙在6月17日突然表示，当地欢迎健康的中国资本，但坚决反对投机性中国资本，并要求将该项目后期的审批等全部移交给新的济州道厅。

元喜龙发表言论称，中国目前投资济州的大项目属于“投机资本”，担心未来中国人在济州圈地成为“中国城”，要求已经获得上届道政府批准、但未开工的项目“从头再来”。他还宣布，将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永居权的条件。

这让蓝鼎情何以堪？根据韩国当地媒体此前的报道，蓝鼎集团本来计划将综合开发可亲身体验并欣赏济州及北欧神话的主题区、游乐设施、度假村等设施。

而受此影响的或许不止是蓝鼎。据韩国《朝鲜日报》报道，韩国乐天公司和中国绿地集团共同开发的济州“梦塔”项目迟迟无法突进，因为元喜龙公开表示，将对之前道厅颁发的许可证书“一一检验并从头开始”。

2、碧桂园出战澳大利亚：有可能引起当地政府的警觉

2013年10月，碧桂园在澳大利亚签订购置合同，2月获取土地。该项目取名莱德花园，占地26.38亩，规划有829套公寓及超1000平方米商业。

但碧桂园能否适应澳大利亚的水土呢？例如销售以及资金回笼方面，澳大利亚就与中国大不相同。在当地购房，购房者只需付房款的10%，这笔首付款需存放在政府监管的账户上。如果购房者是采用银行按揭，剩下的90%房款要等到交房的时候银行才放贷——万一开发商出了问题，购房者也可以随时把钱拿回来。这种规则对中国发展商的资金提出了全新要求，如果客户仅支付10%定金，一来不利于项目获取所需求的开发贷款，二来项目三年后交楼，市场风险比较大，容易发生退楼现象。

更重要的是，有业内人士担忧，碧桂园如果参考马来西亚项目模式将项目大量卖给中国人，有可能引起当地政府的警觉，也许会逼迫政府出台限制性政策。

3、万达和绿地进军伦敦：市场容量足够吗？

2013年6月至今，万达及绿地已在伦敦布局了三个房地产开发项目，总投资达19亿英镑(约合人民币200亿元)，其中包括万达投资约7亿英镑的伦敦“九榆树”项目(投资建设高端酒店)，以及绿地在伦敦中心区域的两个超高层项目。

中资在伦敦外资房产开发投资规模中所占的比例，也已经跃居第二位，与印度和美国并列。有媒体称，以万达在伦敦项目为例，其7亿英镑的投资额，在伦敦没有本地开发商能够运作。

问题是，英国市场一年只能销售出几十万套房屋，而我们投资的一个项目体量动辄近10亿英镑，市场真的可以消化吗？

4、富力马来西亚项目：还会有大批富人去马来西亚买房吗？

去年12月，富力地产全资子公司以85亿元收购位于马来西亚柔佛州新山地区的四幅空置永久业权地块及两幅永久业权填海地块，总面积约为116英亩，项目命名为“富力公主湾”，将建成包括高层住宅单位、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场的大型综合体。

对于其首个海外项目，富力地产董事长李思廉曾表示：“上述地块地价成本仅为2000元/平方米，但区域售价高达16000元/平方米，利润远高于国内开发项目，加上项目地理位置优越，拥有海景，今年公司马来西亚项目的销售目标为50亿元。”

其实，早几年，包括绿地、碧桂园、雅居乐、新华联等都在马来西亚大肆买地，开发了多个地产项目。

但是，意想不到的是今年接连发生了两起马航失事事件，中国富人赴马来西亚买房的热情大大降低。在过去的2013年，中国投资者海外住宅投资的国家首选马来西亚，占整个投资额的37%，其次是新加坡和美国，后两者则仅占总投资额的26%和12%。

资本市场上，去年凭借一个项目就成为马来西亚最大房地产开发商的碧桂园从马航事件后的第一个交易日3月10日到3月27日，其股价从4.11港元跌到了3.17港元，降幅超过20%。

5、赴美投资房企：回报率低、折腾两年还未开工

中国房地产企业赴美投资最盛行。万科、绿地、万达、复星、soho中国等都在加大对美国投资的力度。而尴尬的例子也不少。这其中有对美国各地法律的不熟悉。还有项目之后的运营：项目如何卖，物业怎么管，成本如何控制，都直接影响投资回报率，搞不好，会亏损。

亨瑞集团表示，南京一家公司将地拿了，进行了年化率的预测，怎么做也不会超过10%，顶多就是一个“农民工”。

绿地拿了一块地后，北京另外一家企业很快投资拿了另外一块地。他们土地大批文有了，但是小批文没有拿到，他们认为5个月可以拿到，结果他们投资的2亿美元就趴在那里不动，投资的年化率就大大的下降。

亨瑞集团称，还有中国一家企业2000万美元买了土地，折腾了两年还未开工，在此过程中，交了不少学费。

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