【投资】住房租赁类投资信托基金爆发 能否覆盖利息支出？

    住房租赁类投资信托基金爆发 能否覆盖利息支出？

据了解，截至今年11月3日，深交所已发行的类reits证券化产品数量为13只，总发行规模为298.4亿元。

中国基金业协会会长洪磊11月4日在“第三届中国并购基金年会”上表示，未来将提供多元化、多层次投资工具，如公共不动产reits、养老型基金、绿色投资基金等。

政策东风频吹近期，国务院及相关部委以及各地方均作出了一系列决策部署，贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，加快推进房地产租赁市场发展，促进房地产市场供给侧结构性改革，并建立购租并举住房制度。

其中，去年6月发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出，“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。

作为房地产行业长期投资的方式，reits在美国市场应用极为广泛，也一直受到中国投资者瞩目，不过，受限于国内法律法规及政策，目前在市场上发行的产品均是部分符合国外成熟市场reits标准的类reits产品。

除了新派公寓专项计划之外，近日，国内首单房企自持的租赁住房类reits——“中联前海开源-保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)租赁住房一号资产支持专项计划”(下称“保利租赁住房reits”)获上证所审议通过，这也是首单储架式发行的类reits产品。

在11月4日“第三届中国并购基金年会”上，中国基金业协会作为专业化、长期运作的机构投资者，基金可以持续推动实体经济价值创造，促进资本市场公允价格发现，为公共服务、养老金融、绿色发展提供多元化、多层次投资工具，如公共不动产reits、养老型基金、绿色投资基金等。

继中信银行与碧桂园签署300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议后，11月3日，中国建设银行深圳分行也与招商、华润、万科等11家房地产企业签署住房租赁战略合作协议，并发布个人住房租赁贷款“按居贷”，对符合条件、有长租需求的个人发放，用于一次性支付租金等租房相关费用。

以新派公寓专项计划为例，1.3亿元的优先级产品获得了aaa评级，发行利率仅为5.3%。

目前长租公寓收益率为何整体偏低这是由于目前一线城市租售比(月租金与房价之间的比值)普遍偏高，部分城市一度达到了1∶600，也就是差不多要50年才能收回成本。

今年8月21日，国土资源部、住房和城乡建设部对外发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，指出在13个试点城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

以上海首批推出的嘉定新城租赁地块为例，其成交楼面价仅5950元/平方米，而同区域的宅地成交楼面价可达3.03万元/平方米。

随着越来越多的城市推出“只租不售”的租赁住房性质用地，地产商开发租赁住房的成本将会逐渐下降，出租回报率有望稳步上升，市场参与的积极性也有望逐渐提高。

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